Certificazioni LEED, BREEAM e WELL: investire nella qualità degli edifici conviene?

Quando si parla di certificazioni ambientali per gli edifici, la reazione più comune tra imprenditori e property manager è una certa diffidenza. Procedure lunghe, costi di consulenza, documentazione da produrre, requisiti tecnici da soddisfare. Tutto questo prima ancora di ragionare sul ritorno dell'investimento. È un atteggiamento comprensibile, ma descrive solo una parte della questione.

LEED, BREEAM e WELL non sono etichette decorative. Sono strumenti di valutazione che aiutano a misurare prestazioni, qualità e capacità competitiva di un immobile. In molti contesti possono incidere sul posizionamento dell'asset, sulla sua attrattività per affittuari e investitori, sulla possibilità di accedere a determinate linee di finanziamento e, più in generale, sulla coerenza dell'immobile con le politiche ESG di chi lo possiede o lo utilizza.

Tre standard internazionali, tre prospettive diverse

Un errore frequente è trattare LEED, BREEAM e WELL come versioni diverse dello stesso strumento. In realtà hanno obiettivi solo in parte sovrapposti, nascono in contesti differenti e rispondono a esigenze diverse. Capire queste differenze è il primo passo per scegliere il protocollo più adatto, oppure per valutarne una combinazione.

LEED, Leadership in Energy and Environmental Design

Sviluppato dall'U.S. Green Building Council, LEED è uno dei sistemi di certificazione per l'edilizia sostenibile più diffusi a livello internazionale. Il framework si articola in diverse aree di valutazione, tra cui Integrative Process, Location and Transportation, Sustainable Sites, Water Efficiency, Energy and Atmosphere, Materials and Resources, Indoor Environmental Quality, Innovation e Regional Priority. Il punteggio complessivo determina il livello di certificazione: Certified, Silver, Gold o Platinum.

Il principale punto di forza di LEED è la sua riconoscibilità globale. Per chi gestisce portafogli immobiliari internazionali o si rivolge a investitori esteri, disporre di un linguaggio tecnico condiviso è un vantaggio concreto. In Italia il protocollo si è diffuso soprattutto nel segmento direzionale, nel commerciale di fascia alta e in alcuni progetti urbani complessi.

Più che fotografare un singolo aspetto dell'edificio, LEED adotta un approccio che può accompagnare diverse fasi del ciclo immobiliare, dalla progettazione alla costruzione fino, in specifici schemi, alla gestione operativa. Proprio questa estensione rende il protocollo particolarmente utile quando l'obiettivo non è solo costruire meglio, ma anche dimostrare nel tempo la qualità dell'asset.

Vale la pena tenere presente che il framework LEED è in continua evoluzione: le versioni v4, v4.1 e la più recente v5 — rilasciata nel 2024 — introducono aggiornamenti progressivi alle categorie, ai requisiti e alle soglie di performance. Prima di avviare un percorso di certificazione, è sempre opportuno verificare quale versione è applicabile al progetto specifico e quali aggiornamenti sono entrati in vigore.

BREEAM, Building Research Establishment Environmental Assessment Method

Nato nel Regno Unito nel 1990, BREEAM è il sistema di certificazione ambientale più longevo tra quelli oggi più diffusi sul mercato. Valuta le prestazioni ambientali dell'edificio attraverso categorie come gestione, energia, trasporti, acqua, materiali, rifiuti, uso del suolo ed ecologia, inquinamento, salute e benessere, innovazione. I livelli di rating sono Pass, Good, Very Good, Excellent e Outstanding.

Uno degli elementi più apprezzati di BREEAM è la sua adattabilità ai diversi contesti nazionali. Questa flessibilità lo rende particolarmente interessante per operatori che lavorano in mercati europei differenti o con investitori che richiedono una lettura tecnica coerente, ma non necessariamente uniforme in senso assoluto.

BREEAM si applica a nuove costruzioni, ristrutturazioni ed edifici esistenti e può essere utilizzato anche per interventi su scala più ampia, come quartieri o infrastrutture. Per questo viene spesso considerato un protocollo molto adatto agli operatori immobiliari che hanno bisogno di una metodologia robusta, spendibile e relativamente versatile.

WELL, WELL Building Standard

Lanciato dall'International WELL Building Institute nel 2014, WELL introduce una discontinuità rispetto ai protocolli focalizzati soprattutto sulle prestazioni ambientali dell'edificio. L'attenzione si sposta infatti sul benessere delle persone che vivono gli spazi ogni giorno.

Il framework WELL è strutturato in dieci concetti: aria, acqua, alimentazione, luce, movimento, comfort termico, suono, materiali, mente e comunità. La certificazione si basa su precondizioni obbligatorie e ottimizzazioni facoltative. Nell'attuale schema WELL Certification i livelli sono Bronze, Silver, Gold e Platinum.

WELL è particolarmente rilevante nel segmento degli uffici e degli ambienti di lavoro in cui il tema del benessere organizzativo ha un impatto concreto sulle scelte immobiliari. Per molte aziende, soprattutto nei contesti ad alta intensità di lavoro qualificato, qualità dell'aria, comfort, illuminazione e salubrità degli ambienti non sono più temi marginali, ma fattori che incidono sulla percezione e sull'utilizzo reale degli spazi.

I tre protocolli non si escludono. In molti progetti, combinare LEED o BREEAM con WELL consente di presidiare sia la dimensione ambientale dell'edificio sia quella del benessere degli occupanti. La qualità dell'aria interna, per esempio, è un tema presente in tutti e tre, anche se con logiche, soglie e percorsi di conformità non perfettamente sovrapponibili.

Il panorama più ampio: altri standard da conoscere

LEED, BREEAM e WELL sono i riferimenti più citati, ma non esauriscono il panorama della sostenibilità edilizia. Conoscere anche gli altri protocolli aiuta a interpretare correttamente richieste di gara, capitolati, strategie ESG e specificità del contesto italiano.

Protocollo ITACA / UNI PdR 13, il riferimento italiano

Il Protocollo ITACA è uno strumento di valutazione della sostenibilità energetica e ambientale degli edifici sviluppato in Italia. Nato nei primi anni Duemila, è stato progressivamente strutturato entro la UNI/PdR 13, nelle sue versioni per edifici residenziali e non residenziali. Nel contesto italiano ha una rilevanza particolare, anche in relazione agli appalti pubblici e ai Criteri Ambientali Minimi.

Oggi il sistema fa riferimento alla UNI/PdR 13 e ai relativi meccanismi di ispezione e registrazione nell'ambito del Registro Nazionale Protocollo ITACA. Per chi opera su commesse pubbliche o in rapporti con enti locali, resta uno standard da conoscere con attenzione, perché può assumere un ruolo importante come requisito, riferimento tecnico o criterio premiante, a seconda del bando e del contesto applicativo.

GBC Historic Building, il protocollo per il patrimonio storico

Applicare ai beni storici protocolli pensati per le nuove costruzioni può essere inadeguato. Vincoli di tutela, materiali originari, tecniche costruttive e obiettivi di conservazione richiedono strumenti diversi. GBC Historic Building nasce proprio per rispondere a questa esigenza, con un approccio dedicato agli edifici storici oggetto di restauro, recupero o riqualificazione.

Per il mercato italiano, dove il patrimonio costruito esistente ha un peso enorme, si tratta di un protocollo particolarmente rilevante. Non è necessariamente la scelta più frequente per tutti i progetti, ma è spesso la più sensata quando l'edificio ha un valore storico e materico che non può essere trattato come un semplice involucro da efficientare.

DGNB e Living Building Challenge

Nel panorama internazionale meritano almeno una menzione anche DGNB, molto noto nell'area germanofona e nei contesti dell'Europa centrale, e Living Building Challenge, protocollo molto più selettivo e meno comune, spesso considerato una frontiera avanzata della sostenibilità edilizia piuttosto che uno standard di mercato ordinario.

Per un operatore italiano non sono sempre protocolli di impiego quotidiano, ma conoscerli aiuta a leggere meglio il contesto internazionale e le richieste di alcune controparti estere.

Il reale costo della certificazione

Parlare del costo di una certificazione senza contestualizzarlo è fuorviante. La domanda corretta non è soltanto quanto costa certificare, ma su quale orizzonte temporale si distribuisce quel costo e quali effetti può generare nel tempo.

I costi diretti di una certificazione possono includere le spese di registrazione e revisione presso l'ente certificatore, il compenso del consulente che segue il processo, i monitoraggi e le verifiche tecniche richieste, oltre agli eventuali adeguamenti progettuali o impiantistici necessari per raggiungere il livello target. L'incidenza reale dipende dalla dimensione dell'edificio, dal livello perseguito e dal momento in cui si decide di avviare il percorso. In genere, impostare la strategia già in fase progettuale è più efficiente che intervenire a edificio ultimato.

Il punto decisivo, però, è la vita utile dell'asset. Un edificio commerciale resta sul mercato per decenni. In questo arco temporale la certificazione non si esaurisce in una voce di costo iniziale, ma può incidere sulla locazione, sul rinnovo dei contratti, sulla vendita, sul rifinanziamento e sulla percezione complessiva del rischio da parte del mercato.

I vantaggi concreti: dove si può recuperare l'investimento

Riduzione dei costi operativi

LEED e BREEAM spingono verso livelli più elevati di efficienza energetica e idrica, con ricadute che possono tradursi in minori costi di esercizio. Illuminazione efficiente, involucro più performante, controllo degli impianti HVAC, gestione dell'acqua e della manutenzione sono elementi che, se ben progettati e ben gestiti, migliorano la prestazione complessiva dell'immobile.

WELL produce effetti meno direttamente leggibili in bolletta, ma può avere un impatto concreto sulla qualità d'uso degli spazi: comfort, salubrità, luce e qualità dell'aria interna incidono sulla percezione dell'ambiente di lavoro e possono sostenere decisioni immobiliari orientate al benessere organizzativo.

Valorizzazione dell'asset immobiliare

Nel segmento direzionale e commerciale, un immobile certificato è spesso percepito come più solido, più trasparente e più facilmente comparabile. Questo non significa che la certificazione garantisca automaticamente un premio di mercato in ogni contesto, ma può contribuire in modo rilevante al posizionamento competitivo dell'asset, soprattutto nei mercati più maturi o in presenza di tenant strutturati.

Anche il livello di certificazione conta. Un target più alto richiede normalmente maggior impegno, ma può rafforzare il profilo dell'edificio quando il progetto punta a un posizionamento di fascia elevata.

Accesso alla finanza sostenibile e coerenza ESG

Nel mercato immobiliare la sostenibilità è sempre più integrata nei processi di valutazione del rischio, nelle politiche di investimento e nei criteri di selezione degli asset. In questo quadro, le certificazioni ambientali possono offrire un supporto concreto perché rendono disponibili dati tecnici verificati da terze parti, metodologie riconoscibili e criteri confrontabili nel tempo.

Non esiste una relazione automatica tra certificazione e migliori condizioni finanziarie, ma in molti casi la presenza di un protocollo riconosciuto contribuisce a rendere l'immobile più leggibile per investitori, fondi e soggetti che operano con politiche ESG strutturate.

Attrattività per tenant e utilizzatori

Molte aziende includono oggi la qualità ambientale e prestazionale della sede tra i criteri di scelta degli spazi. In questo scenario, una certificazione può diventare un elemento distintivo nella comparazione tra immobili simili. WELL, in particolare, parla direttamente ai temi del benessere degli occupanti, mentre LEED e BREEAM rafforzano il profilo ambientale e gestionale dell'asset.

Per chi gestisce immobili destinati a conduttori strutturati, la certificazione non è sempre indispensabile, ma in alcuni segmenti può fare la differenza tra un immobile semplicemente disponibile e un immobile coerente con le policy del potenziale tenant.

Rendicontazione ESG e quadro normativo

La crescita degli obblighi e delle aspettative in materia di rendicontazione di sostenibilità ha aumentato l'attenzione verso dati immobiliari misurabili, verificabili e comparabili. Le certificazioni non sostituiscono gli obblighi normativi, ma possono contribuire a strutturare informazioni tecniche utili all'interno di una strategia immobiliare più ordinata e documentabile.

Il monitoraggio della qualità dell'aria interna

Tra i requisiti tecnici che ricorrono più spesso nei percorsi di certificazione, la qualità dell'aria interna occupa un ruolo centrale. Non basta dichiarare che l'edificio è ben ventilato o che i materiali sono stati selezionati con attenzione. In molti casi servono verifiche strumentali, piani di campionamento corretti, tracciabilità dei dati e referti emessi secondo metodiche riconosciute.

Come abbiamo detto è importante evitare semplificazioni. LEED, BREEAM e WELL non richiedono sempre gli stessi parametri, con le stesse soglie e con le stesse modalità operative. I requisiti possono variare in funzione della versione del protocollo, dello schema applicato, del tipo di progetto e del percorso di conformità selezionato.

Quali parametri vengono normalmente considerati

Nei monitoraggi IAQ richiesti o richiamati dai principali protocolli rientrano tipicamente composti organici volatili totali, formaldeide, particolato e, a seconda dei casi, ulteriori parametri gassosi. In BREEAM, per esempio, i controlli post-costruzione fanno normalmente riferimento almeno a TVOC e formaldeide. In LEED e WELL il quadro può essere più articolato e dipende dalla versione e dal percorso di verifica adottato.

Nel framework WELL la qualità dell'aria ha un peso particolarmente rilevante. In specifiche condizioni progettuali e applicative può rientrare anche la valutazione del radon, soprattutto negli ambienti più esposti per collocazione e rapporto con il terreno.

Perché non è un'attività da improvvisare

Un monitoraggio valido non dipende solo dallo strumento utilizzato, ma dalla qualità dell'intero processo: definizione del piano di campionamento, scelta dei punti di prelievo, condizioni operative, tempi di esposizione, conservazione dei campioni, analisi di laboratorio, refertazione e tracciabilità documentale.

Un dato acquisito male può non essere utilizzabile ai fini della certificazione e può generare ritardi, ripetizioni del campionamento o contestazioni in fase di verifica. Per questo è fortemente raccomandabile affidarsi a un laboratorio accreditato e con esperienza specifica nei monitoraggi IAQ collegati ai protocolli di sostenibilità.

LATA esegue monitoraggi della qualità dell'aria interna per percorsi di certificazione e per la più ampia valutazione degli ambienti di lavoro, con tecnici prelevatori dedicati e attività svolte in coordinamento con il laboratorio analitico. L'accreditamento ACCREDIA n. 0455 ai sensi della UNI CEI EN ISO/IEC 17025 rappresenta, in questo ambito, una garanzia importante di competenza tecnica e affidabilità del dato.

Se vuoi approfondire questo aspetto, puoi collegare da qui la pagina dedicata ai monitoraggi IAQ per le certificazioni di sostenibilità e la sezione più ampia sull'analisi della qualità dell'aria negli ambienti di lavoro.

Il monitoraggio dopo la certificazione

La certificazione non coincide sempre con un evento puntuale. In particolare nei protocolli che prevedono ricertificazioni, verifiche periodiche o controllo continuativo delle prestazioni, il monitoraggio mantiene un ruolo importante anche dopo il rilascio iniziale del rating.

Questo significa che il coordinamento tra proprietà, team di progetto, consulente di certificazione e laboratorio deve essere pianificato con attenzione. Ritardi nel campionamento, nella refertazione o nella gestione documentale possono incidere sull'intero percorso.

Quale certificazione scegliere?

Non esiste una risposta universale. La scelta dipende dalla destinazione d'uso dell'edificio, dal mercato di riferimento, dagli obiettivi dell'investitore, dal profilo dei tenant attesi e dalle caratteristiche tecniche dell'immobile.

• Edifici direzionali o commerciali con profilo internazionale: LEED resta spesso il linguaggio più immediatamente riconoscibile su scala globale.
• Operazioni immobiliari orientate al mercato europeo: BREEAM può essere una scelta molto efficace, soprattutto quando serve una metodologia consolidata e flessibile.
• Uffici e ambienti di lavoro dove il benessere degli occupanti è centrale: WELL, da solo o in combinazione con LEED o BREEAM, risponde in modo diretto a questo obiettivo.
• Edifici storici oggetto di recupero o restauro: GBC Historic Building rappresenta il riferimento più coerente con la natura del bene.
• Commesse pubbliche italiane: il Protocollo ITACA e la UNI/PdR 13 meritano una verifica specifica già in fase preliminare.

In molti casi la soluzione migliore non è scegliere un solo protocollo, ma combinare gli strumenti in funzione dell'obiettivo. L'importante è evitare una scelta imitativa o puramente reputazionale. Una certificazione genera valore quando è coerente con il tipo di immobile, con il mercato a cui si rivolge e con la strategia di lungo periodo del progetto.

La domanda, in fondo, non è solo "vale la pena certificare?". È anche: qual è il costo di non farlo, in un mercato in cui questi standard stanno diventando criteri ordinari di selezione per fondi, investitori istituzionali e grandi aziende? Non averli non è una posizione neutra. Significa competere in un segmento che si sta ridefinendo, con strumenti che appartengono al segmento precedente.

Fonti e approfondimenti

Di seguito le principali fonti istituzionali di riferimento per chi vuole approfondire i temi trattati in questo articolo. Nessuna fonte commerciale o promozionale: solo enti certificatori, organismi di normazione e istituzioni pubbliche.

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Standard internazionali

• LEED / U.S. Green Building Council (USGBC) — usgbc.org. Ente sviluppatore del protocollo LEED. Pubblica i manuali tecnici, gli aggiornamenti normativi — inclusa la documentazione relativa a LEED v5 — e le statistiche globali di diffusione del sistema.
• BREEAM / BRE Group — breeam.com. Ente certificatore del protocollo BREEAM. Contiene i manuali tecnici per le diverse tipologie di edificio, l'elenco degli assessor accreditati e il database degli edifici certificati.
• International WELL Building Institute (IWBI) — wellcertified.com. Ente sviluppatore e certificatore del WELL Building Standard. Pubblica il testo completo del protocollo e le linee guida per la certificazione.
• DGNB — Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen — dgnb.de. Ente sviluppatore e certificatore del sistema DGNB, con documentazione tecnica in tedesco e inglese.
• International Living Future Institute (ILFI) — living-future.org. Ente sviluppatore del Living Building Challenge. Pubblica l'elenco degli edifici certificati a livello mondiale e tutta la documentazione del protocollo.

Standard e istituzioni italiane

• ITACA — Istituto per l'Innovazione e la Trasparenza degli Appalti e la Compatibilità Ambientale — itaca.org. Ente promotore del Protocollo ITACA. Pubblica tutta la documentazione tecnica e normativa del protocollo nelle sue versioni aggiornate.
• Registro Nazionale Protocollo ITACA (RNPI) — registroprotocolloitaca.org. Piattaforma ufficiale per il monitoraggio dei processi di certificazione ITACA, promossa da ACCREDIA, ITACA e UNI.
• GBC Italia — Green Building Council Italia — gbcitalia.org. Ente sviluppatore e certificatore dei protocolli GBC per il mercato italiano, tra cui GBC Historic Building. Pubblica i manuali tecnici, gli aggiornamenti e l'elenco degli Organismi di Verifica Accreditati.
• ACCREDIA — Ente Italiano di Accreditamento — accredia.it. Unico ente nazionale di accreditamento riconosciuto dal Governo italiano. Certifica la competenza dei laboratori di prova ai sensi della norma UNI CEI EN ISO/IEC 17025. Sul sito è disponibile la ricerca dei laboratori accreditati per specifiche prove. Per chi segue l'evoluzione normativa del Protocollo ITACA, è disponibile la Circolare informativa DC n. 56/2025, che ha disposto il ritiro del Regolamento Tecnico RT-33 a seguito dell'entrata in vigore della UNI/PdR 13.0:2025.
• UNI — Ente Italiano di Normazione — uni.com. Pubblica le norme tecniche italiane ed europee, tra cui la serie UNI/PdR 13 relativa al Protocollo ITACA e le norme ISO rilevanti per le analisi della qualità dell'aria interna.